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新版房贷正式登场,对我们有什么影响?

2019-10-11 来源:和讯名家 点击 评论

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  大家好,我是简七产品研究组的船长。

  10月8日,新版房贷利率就正式开始实施了,这也就意味着,全面用新的“LPR利率”替换掉之前的“基准贷款利率”。

  这对我们普通购房者,会产生哪些实际影响呢?今天就带着大家做个快速解读。

  各地的执行情况

  目前,各地一些银行已经开始无缝对接了,但还有些暂未调整,预计最晚到明年会全部按新规来执行。

  我给大家统计了新规下,北上广深和讨论挺多的重庆(楼盘),可以感受一下:

TIM截图20191011084826.jpg

  数据截止日期:10月10日

  另外,需要额外说明的是,上面表格中的数据,只代表主流情况,并不绝对。

  各地的银行,会根据自身的经营情况,以及贷款人的实际情况,来综合判断每一笔贷款的实际利率,可能会与表格数据略有出入。

  大家可以看到,除了上海(楼盘)外,各地的房贷利率,比起过去的老政策都有上调,但实际幅度很小。

  以北京(楼盘)为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还——

  之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元;

  二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

  另外,上海贷款利率的下降,千万不要解读为“政策放松”,而是因为上海的购房政策现在可以说是全国最严格的,本身已经在很大程度上抑制投机了。

  未来买房4个关注点

  1.未来,首套房利率,长期更可能是下降趋势

  我们此前回顾了过去20多年我国房贷利率的走势,总体来看就是呈下降趋势的。

TIM截图20191011084846.jpg


  数据来源:choice

  另外,考虑到近期央行全面降准等政策,预计未来市场也将会是持续宽松的状态。

  考虑“住房不炒”的大政策,满足刚需的首套房利率,长期更可能是下降趋势,但二套房还是会相对较高。

  2.用好公积金

  目前新政仅限于商业贷款,公积金贷款并不受影响,且整体利率更低。

  所以如果条件允许,建议优先选择公积金贷款,额度不够的情况下,也可以考虑公积金+商贷的混合贷。

  3.每月20日变化,申请时间要注意

  目前由于LPR每月20日报价一次,所以每个月的贷款利率可能都会不一样,因此银行审批时长也会影响到申请人最终的实际利率。

  以北京为例,假设在本月20日前贷款获批,首套房贷利率按5.4%执行,二套房按5.9%执行;但如果获批在20日之后,就要看下个月的最新报价了。

  至于审批时长,各家银行都会有所不同,建议贷款人提前与银行沟通。

  我们了解了几家,比如:

  北京银行(601169,股吧)业务人员称,若申请纯商贷,审批需一周时间;组合贷最长可能要一个月左右。

  建行上海业务人员则称,组合贷一般一周左右,就能审批下来。

  还有些银行不以审批日期利率为准,比如:建行深圳(楼盘)业务人员称,以查询申请人征信和录系统的时间为准,最快在申请人提交材料当天就进行。

  所以,我的建议是,如果你此后有买房需求,可以在每月20日,定期关注当地的LPR利率情况,可在网上进行查询或者直接咨询房产中介、银行柜台等。

  如果利率水平在接受范围内,就可以尽快开始走流程申请贷款,防止审批时变化不可控。

  4.房贷利率每年可调整1次

  最后还有1点,新版房贷可以选择每年定价,也就是每年调整1次自己的贷款利率。

  新政规定:借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行协商约定利率重新定价的周期,最短为1年。利率重定价日,定价基准为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

  这个政策,让贷款人占据了一定的主动权,未来利率持续走低的情况下,还贷人也能享受得到。


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